नवी दिल्ली, ३ जून २०२१: देशात घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यातील संबंध कायदेशीररित्या परिभाषित करण्याची विद्यमान प्रणालीमध्ये अनेक त्रुटी आहेत. या तफावत दूर करण्यासाठी, देशातील भाडे मालमत्ता बाजारात नियमितता आणा, भाडे मालमत्तांची उपलब्धता वाढविणे, भाडेकरू आणि जमीनदारांचे हित जपणे, भाडे मालमत्तेच्या विवादांच्या कोर्टावरील ओझे दूर करणे, तसेच त्वरेने तोडगा काढण्यासाठी मोदी सरकारने हा नवीन कायदा आणला आहे. या कायद्याचा एक उद्देश भाड्याने दिल्या जाणाऱ्या मालमत्तेचा व्यवसाय संघटित करणे देखील आहे. त्यातील तरतुदी काय आहेत हे जाणून घ्या.
भाडेपट्टीवर मालमत्ता देण्याचे नियमन करण्यासाठी जिल्हास्तरावर ‘भाडे प्राधिकरण’ स्थापन करण्याची तरतूद या कायद्यात आहे. रिअल इस्टेट मार्केटचे नियमन करणार्या रेराच्या धर्तीवर हा अधिकार तयार केला जाईल. ‘भाडे प्राधिकरण’ तयार झाल्यानंतर, जेव्हा जेव्हा कोणताही जमीनदार व भाडेकरू भाड्याने देण्याचे करार करतात तेव्हा त्यांना या अधिकाऱ्यांसमोर हजर राहावे लागेल. करारावर स्वाक्षरी होण्याच्या तारखेपासून दोन महिन्यांत दोन्ही पक्षांना भाडे अधिकार्यास कळवावे लागेल. अशा प्रकारे, हा अधिकार जमीनदार आणि भाडेकरू यांच्यातील संबंध स्पष्ट करण्यासाठी कार्य करेल. इतकेच नाही तर हा अधिकार भाडे कराराशी संबंधित डेटादेखील आपल्या वेबसाइटवर ठेवेल.
नवीन कायद्यात जमीनदार आणि भाडेकरू यांच्यात वाद झाल्यास त्वरित तोडगा काढण्याची तरतूद केली आहे. वादाच्या बाबतीत, कोणताही पक्ष प्रथम भाडे प्राधिकरणाकडे जाऊ शकतो. भाडे-प्राधिकरणाच्या निर्णयावर कोणताही एक पक्ष नाराज असेल तर तो भाडे न्यायालयात किंवा न्यायाधिकरणाकडे (ट्रिब्यूनल) सुटकेसाठी अपील करु शकतो. यासाठी प्रत्येक राज्यात भाडे न्यायाधिकरण स्थापन केले जातील.
बहुतेक वेळा असे दिसून येते की भाडेकरू आणि जमीनदार यांच्यात वाद झाल्यास हे प्रकरण बर्याच वर्षांपासून चालू असते. नवीन भाडेकरु कायदा या समस्येवर कायमस्वरूपी तोडगा प्रदान करतो. कायद्यात ज्या रेंट कोर्ट किंवा न्यायाधिकरणाविषयी (ट्रिब्यूनल) चर्चा झाली आहे त्यांना सुनावणीनंतर ६० दिवसांच्या आत या प्रकरणाचा निर्णय घ्यावा लागेल. इतकेच नाही तर रेंट कोर्ट किंवा न्यायाधिकरण स्थापन झाल्यानंतर अशी प्रकरणे दिवाणी कोर्टाच्या अखत्यारीत येतील असे कायद्याने स्पष्ट केले आहे. म्हणजेच, आता हा वाद मिटविणे ६० दिवसात शक्य होईल.
नवीन भाडे कायदा जमीनदारांना आपल्या जमिनीवरील ताबा जाण्याच्या भीतीतून मुक्त करतो. कायद्यानुसार तरतूद आहे की जर जमीनमालकाने करारानुसार भाडेकरूस आगाऊ सूचना दिली तर करार संपल्यास भाडेकरूंना जागा रिकामी करावी लागेल. अन्यथा, जमीनदार पुढील दोन महिन्यांसाठी भाडे दुप्पट आणि त्यानंतर त्यापेक्षा चार पट वाढवू शकेल.
मॉडेल भाडेकरी कायद्यात, घरमालकांना आणखी एक सेफगार्ड देण्यात आला आहे. भाडेकरूंनी सलग दोन महिने भाडे न भरल्यास घरमालकास जागा रिक्त करण्यासाठी भाडे न्यायालयात जावे लागेल. एवढेच नव्हे तर कायद्याने भाडेकरूंना जमीन मालकाच्या परवानगीशिवाय दुसर्या व्यक्तीस भाग किंवा इतर सर्व मालमत्ता देण्यास मनाई केली आहे.
जमीनदार आणि भाडेकरू यांच्यातील वादांचे मुख्य कारण म्हणजे सिक्योरिटी डिपॉजिट. त्यामुळे भाडे कायद्यात पूर्ण काळजी घेण्यात आली आहे. कायद्याने भाड्याने मिळणार्या मालमत्तेसंदर्भात सुरक्षा ठेवीची कमाल मर्यादा निश्चित केली आहे. सध्या शहरांनुसार ते भिन्न आहे. दिल्लीत हे एका महिन्याचे अतिरिक्त भाडे असेल तर बंगळुरूमध्ये तीन ते सहा महिन्यांचे आगाऊ भाडे. परंतु नव्या कायद्यात हे स्पष्ट करण्यात आले आहे की निवासी मालमत्तेसाठी जास्तीत जास्त भाडे सुरक्षा दोन महिन्यांची ठेव असू शकते आणि अनिवासी मालमत्तेसाठी जास्तीत जास्त भाडे सुरक्षा सहा महिन्यांची ठेव असू शकते.
सर्वप्रथम, हे जाणून घेणे आवश्यक आहे की केंद्र सरकारचा हा कायदा एक मॉडल एक्ट आहे. त्याची अंमलबजावणी करण्याचे काम राज्य सरकारांचे आहे. सध्या पंतप्रधान नरेंद्र मोदी यांच्या मंत्रिमंडळाने या कायद्यास मान्यता दिली आहे. आता हे राज्यांचे आहे की ते कधी आणि कोणत्या स्वरूपात त्याची अंमलबजावणी करतात. तथापि, केंद्रशासित प्रदेश चंदीगडसारख्या काही ठिकाणी या अंमलबजावणीचे काम सुरू झाले आहे. या कायद्याच्या अंमलबजावणीचे काम फार पूर्वीपासून सुरू झाले आहे. परंतु निश्चितपणे हा कायदा राज्यातील भाडेकरु कायद्याच्या अंमलबजावणीसाठी मार्गदर्शक घटक म्हणून काम करेल.
न्यूज अनकट प्रतिनिधी: ईश्वर वाघमारे
